Azərbaycanda daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sahəsində ixtisaslaşan şirkətlər mövcuddur. Bu şirkətlər öz balanslarında olan və ya tərəfdaşlıq etdikləri şirkətlərin əmlakına investor cəlb edir və bu investorlara həmin əmlakın idarə edilməsi xidmətini təklif edirlər. Onlar adətən obyekt və mənzilləri investorların yerinə idarə etmək öhdəliyi götürür, kirayəyə verir və ya başqa biznes məqsədləri üçün istifadə edərək əmlak sahibinə gəlir qazandırır, əvəzində isə xidmət haqqı alırlar. Ölkədəki bəzi tikinti və riyeltor şirkətləri də vətəndaşlara satdıqları əmlakın idarəedilməsi xidmətini təklif edirlər.
Bəs bu fəaliyyət növünə maraq və etibar varmı? Bu biznes növü gəlirli hesab edilirmi?
"Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti" İctimai Birliyinin sədri Vüqar Oruc “Report”a açıqlamasında Azərbaycanda yeni formalaşmağına baxmayaraq bu sahə üzrə uğurlu fəaliyyət göstərən şirkətlərin olduğunu deyib:
Bu sahə gələcəkdə çox aktual olacaq
V. Oruc hesab edir ki, bu şirkətlər biznes plan tərtib edərək vətəndaşa onun əmlakının idarəçiliyindən gəlir qazandırmağı təklif edirlər: "Bu gəlirlər obyektin böyüklüyündən və fəaliyyət istiqamətindən asılı olaraq dəyişir. Bu sahə ilə ilkin səviyyədə riyeltor fəaliyyəti göstərən şəxslər məşğuldur. Onlar daşınmaz əmlakın, xüsusən də mənzillərin alqı-satqısından sonra onun yeni sahibinə mənzilə kirayəçilərinin tapılması və onun gəlirliyinin təmin edilməsi istiqamətində yardım etməyi təklif edirlər".
Cəmiyyətin rəhbəri qeyd edir ki, bu proses daha böyük miqyasda tətbiq olunanda onu daşınmaz əmlakın idarəetməsi adlandırılır: "Artıq riyeltorların fəaliyyətində bu istiqamət inkişaf edir. Getdikcə bu proses daha ciddi şaxələnəcək. Gələcəkdə kommersiya obyektləri üzrə də bu fəaliyyət tətbiq edilə bilər. Avropa ölkələrində idarəetmə şirkətləri böyük hotellərin idarəetməsini, böyük tədbirlərin təşkilatçılığını da öz üzərinə götürürlər. Bu sahə Azərbaycanda da inkişaf edəcək".
Riyeltor həm də əmlakı idarəetməlidir
V. Oruc davam edərək bildirir ki, bu inkişaf ilk növbədə riyeltor peşəsinin daha da təkmilləşməsindən asılıdır: "Riyeltor alqı-satqı ilə işini bitmiş hesab etməməlidir. O, bazarı və satdığı obyektin gəlirlilik xüsusiyyətlərini, bu gəlirliliyi artırmaq yollarını araşdırmalıdır. Bununla da riyeltorlar həm də əmlakı idarəetməlidr. Zaman keçdikcə bu istiqamətdə çox ciddi tələbat olacaq.
Sahibkarlar heç bir əlavə tədbir görmədən obyektlərinin gəlirliliyini təmin edən xidmətin mövcudluğundan məmnun qalacaqlar. Çünki öz obyektindən daimi gəlir əldə etmək, risklərin sığortalanmasını təmin etmək hər sahibkarın arzusudur. Hazırda bu sahə çox gəlirli sahə hesab edilir və yeni yarandığı üçün burda ciddi rəqabət yoxdur. Gələcəkdə sözügedən sahənin aktual olacağını nəzərə almalıyıq”.
İdarəçi öhdəliklərini icra etməməyə görə hüquqi və ya maddi məsuliyyət daşıyır
Ekspert bildirib ki, daşınmaz əmlakın idarəetməyə verilməsi müqavilə ilə tənzimlənir:
“Müqavilə ilə şirkət müəyyən müddətə əmlakın idarəçiliyini öz öhdəsinə götürür. Bu, kommersiya obyektidirsə, onu kirayəyə vermək və ya başqa biznes fəaliyyəti üçün istifadə etməklə gəlirliliyinin təmin edilməsinə cavabdeh olur. Bu müqavilələrdə xidmət haqqı konkret məbləğ üzərindən də göstərilə bilər, faiz üzərindən də. Bunlar individual məsələlərdir və tərəflərin razılığı nəticəsində müəyyənləşdirilir. İdarəedici əmlakı ona görə təhvil alır ki, həmin əmlak boş qalmasın, orda daim müştəri olsun.
Əgər idarəçi fors-major səbəbdən və ya işini yüksək səviyyədə görə bilməməsinə görə öhdəliyi yerinə yetirə bilmirsə, müqavilə ilə hüquqi və ya maddi məsuliyyət daşıyır. Daha çox tərəflər bir-birinə cərimə formasında maddi məsuliyyət yükləyir. Çünki burda cinayətdən, bilərəkdən qarşı tərəfi ziyana uğratmaqdan söhbət getmir. Adətən isə təcrübədə belə hallar olmur. Çünki professional şirkət bir yeri icarəyə verirsə, yaxud işlədirsə, müqavilədə göstərilən müddət ərzində hansısa problem yaranırsa, o, diversifikasiya edərək biznesin istiqamətini dəyişir və həmin əmlaka daha uyğun idarəetmə üsulunu ortaya qoyur. Yaxud növbəti bir kirayəçi tapır ki, əmlak boş qalmasın. Müqavilədə əsas nüans o olur ki, sifarişçi zərərə düşməsin, onun obyektinin işlək olması və gəlir gətirməsi təmin edilsin".
Əmlakı idarəçiyə vermək alıcıya sərf edir
V. Orucun sözlərinə görə, əmlak ona görə idarəçiyə təhvil verilir ki, o professional və təşkilatçıdır, onun müxtəlif instansiyalara çıxışları mövcuddur, bazarla münasibətləri daha sıxdır. Yaxud sahibkarın bu istiqamətdə fəaliyyət göstərməyə vaxtı yoxdur.
"Ola bilər ki, idarəedici əvvəllər, məsələn, mağaza kimi istifadə olunan bir obyekti indi restoran kimi istifadə etməyi təklif etsin. Yəni onun işi təkcə obyekti kirayəyə verməklə məhdudlaşmır. Onun necə istifadə olunması, daha rentabelli nəticə ortaya qoyması, gəlirliyini artırması məsələləri də onun öhdəliyindədir”, - "Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti"nin rəhbəri hesab edir.
Onun sözlərinə görə, əmlak idarəçiliyi xüsusi bir sahə kimi tədris olunmalıdır: "AQC-nin də yaxın dövrdə bu cür kursların təşkil olunması istiqamətində addımlar atacağı planlaşdırılır. Bu sahənin perspektivləri böyükdür və gəlirliliyi də çox olacaq. Yaxın on illikdə bu sahə Azərbaycanın ən aktual sahələrindən birinə çevriləcək”, - deyə V.Oruc əlavə edib.
Bizdə tikinti sahəsi inkişaf etsə də, tikililərə xidmət sahəsində inkişaf zəifdir
Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev əmlak idarəçiliyindən danışarkən çoxmənzilli yaşayış binalarının da idarəedilməsindən söz açıb:
“Azərbaycandakı tikinti şirkətləri çoxmənzilli yaşayış binaları inşa edir, ordakı mənzilləri satır və sonra həmin binanın idarəetməsini özlərində saxlayırlar. Yəni komendant sistemi qurulur, kommunal pullar yığılır və bununla da binaya tələb olunan xərclər qarşılanır. Lakin qanunvericiliyə görə, tikinti şirkəti binanı tikib bitirdisə, idarəetməni sakinlər qurmalıdır.
Bakı və Abşeronda 1997-ci ildən bu günə 2 mindən artıq yeni çoxmənzilli yaşayış binası tikilərək vətəndaşlara təhvil verilib. Bunların arasında cəmi 200-ə yaxın binanı sakinlər və ya idarəetmə şirkətləri idarə edir. İdarəetmə şirkətləri binaları sakinlərdən təhvil alır, yenidən xərc siyahısı çıxardır və ona uyğun kommunal pullar yığılaraq bina idarə edilir. Lakin MTK-nın özünün birbaşa binanı idarə etməsi qanunun tələbini pozur. Sakinlər etibarnamə vasitəsilə binanın idarəsini tikinti şirkətinə yaxud onun təyin etdiyi komendanta verə bilərlər. Bu üsulla binalar idarə olunarkən bütün xərclər şəffaf şəkildə sakinlərə göstərilməlidir. Yığılan həmin pullardan hər binanın özünün büdcəsi formalaşmalıdır. Həmin büdcədəki müntəzəm xərclərdən artıq qalan pullar ayrıca toplanmalıdır. Çünki müəyyən zamandan sonra binada lift qurğularının bərpası, binaların fasadının boyanması, dam örtüklərinin dəyişilməsi, abadlıq işləri və digər işlərə görə xərclər tələb olunur. Bu büdcə olmadıqda həmin pulları yenidən əlavə xərc kimi sakinlərdən toplayırlar. Bizdə tikinti sahəsi inkişaf etsə də, tikintilərdə xidmət sahəsində inkişaf zəifdir”.
E.Fərzəliyev deyib ki, bəzi tikinti şirkətləri investorlar cəlb edərək onların vəsaiti hesabına torpaq sahələri alır, tikinti işləri aparır və tikdikləri əmlakı daha baha qiymətə sataraq həm özləri qazanır, həm də investorlara pul qazandırırlar.
Problemlərin həlli üçün xarici təcrübəni öyrənməliyik
Ekspert hesab edir ki, əksər hallarda bu cür fəaliyyətlər qeyri-rəsmi formada, sadəcə danışıq əsasında əldə edilən razılaşmalarla baş tutur: "Nəticədə gələcəkdə əmlakla bağlı hər hansı problemin həll edilməsində çətinliklər yaranır. Daşınmaz əmlaklarla bağlı xidmət sahələrində mövcud olan problemlərimizin həlli üçün ilk öncə xarici təcrübələrə söykənmək lazımdır. Bu cür işləri görən adamlar iqtisadiyyat, hüquq və digər sahələrdən məlumatlı olmalıdır. Bizdə bu sahədə ciddi bir sistem yoxdur və daşınmaz əmlakın idarəçiliyi ilə yalnız MTK və riyeltorlar məşğul olur. Əmlak idarəçiliyi üzrə ixtisaslaşmış şirkətlərimiz demək olar yox dərəcəsindədir. Riyeltorların bəzisi investorlarla əməkdaşlıq edir və investorlar dəyərindən ucuz qiymətə mənzil satışa çıxarıldıqda onlara xəbər edirlər. Bu riyeltorlar da həmin mənzili alaraq baha qiymətə satırlar".
E.Fərzəliyev əlavə edərək bildirib ki, investorların əmlaklarının digər şəxs tərəfindən idarə olunmasına maraq göstərir: "Çünki belə olduqda investor əmlakı daha ucuz qiymətə alır və onun bütün riskləri qarşılanır. Adi alıcılar hansı ərazidə daşınmaz əmlakın satış və kirayə qiymətlərinin necə olduğunu, hansı ərazidə və hansı biznes fəaliyyətinin daha rentabelli olacağını bilmir. Bunları yalnız bazarda daimi fəaliyyət göstərənlər bilir".
