Рынок жилья в Казахстане с 2026 года. Как новый Кодекс и цифровизация меняют отрасль

Подписание Президентом Касым-Жомартом Токаевым Строительного кодекса и поправок в Закон по архитектуре, градостроительству и строительству 9 января 2026 года стало отправной точкой для системной трансформации сектора. В тот же день был утвержден план цифровизации строительной отрасли на 2026-2027 годы. Эти меры направлены на решение проблем прозрачности, перерасхода средств и нерегулируемого строительства.

В условиях, когда рынок жилья демонстрирует рекордные показатели по объемам ввода и количеству сделок, переход к прозрачной цифровой экосистеме становится для Казахстана необходимостью.

По данным Бюро национальной статистики Казахстана, в 2025 году общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составила 20 099,1 тыс. квадратных метров, что на 5,1% больше, чем в 2024 году. Основной вклад в этот рост внесли частные застройщики, которые обеспечили около 90% от общего объема строительства.

Большая часть строительства сосредоточена в крупных городах. В Астане было введено в эксплуатацию 4 812,5 тыс. квадратных метров (23,9% от общего объема), за ней следуют Алматы и Шымкент. В 2025 году в Казахстане было построено 37 219 индивидуальных жилых домов и 2 591 многоквартирный дом, в результате чего на рынке появилось 185,8 тыс. новых квартир.

Декабрь 2025 года также стал временем рекордных покупок и продаж в секторе недвижимости: было зарегистрировано рекордное за последние три года количество сделок купли-продажи - 53 128. Из всех областей Мангистауская (+69,2%), Павлодарская (+66,3% по сравнению с ноябрем) и Актюбинская (+53,6%) показали наибольший процентный рост.

С одной стороны, активная застройка помогает решать жилищную проблему, предоставляя людям необходимые квадратные метры. С другой стороны, она порождает целый ряд системных проблем. Быстрый темп строительства и недостаточный контроль за качеством могут привести к использованию некачественных материалов и нарушению технологий возведения объектов. В итоге такие ошибки могут привести к деформации зданий, повышению энергозатрат и даже создать угрозу безопасности для жильцов.

Рынок вошел в 2026 год на пике спроса, что делает внедрение Строительного кодекса своевременным инструментом для стабилизации отрасли и предотвращения появления “пузырей” и долгостроев.

Новый Строительный кодекс направлен на упорядочение множества разрозненных норм и правил, которые ранее существовали в виде различных подзаконных актов.

В рамках нового законодательства особое внимание уделяется сейсмостойкому строительству, что для таких регионов, как Алматы, является вопросом жизненного значения. Кодекс устанавливает особые требования к проектированию в сейсмических зонах. В частности, не допускается предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам для целей строительства в сейсмических зонах без учета карт сейсмического микрозонирования

Также вводится понятие обязательной паспортизации строительных объектов, которая должна обеспечить полную информацию о сейсмических рисках и уязвимости конструкции каждого здания.

Значительные изменения затронут цифровизацию строительной отрасли в 2026-2027 годах. Весь жизненный цикл здания будет переведен в единую цифровую систему, что позволит отслеживать и фиксировать каждый этап строительства.

Кроме того, предусматривается введение специального 18-значного номера строительного объекта (УНО). Индивидуальный номер, подобно ИИН для физического лица, должен быть присвоен каждому зданию - автоматически через государственную систему градостроительного кадастра. Он будет использоваться для сбора и хранения информации о строительном объекте - начиная от получения исходных материалов и разрешительных документов для разработки проектов, до реконструкции, перепланировки или переоборудования, а также до финальной приемки и ввода в эксплуатацию. Это позволит эффективно отслеживать весь жизненный цикл здания. Внедрение УНО позволяет полностью исключить хаотичную застройку, так как объект без идентификатора мгновенно распознается системой как незаконный.

В плане цифровизации строительной отрасли на 2026-2027 гг. также предусматривается обязательное внедрение технологии информационного моделирования всех строительных объектов (BIM) (с 2023 года она является обязательной для проектировании технологически сложных объектов). Это означает переход от традиционных чертежей к умным 3D-моделям, которые предоставляют информацию о каждом элементе здания. Система автоматически видит реальный объем необходимых материалов. Это делает невозможным завышение смет, так как любое расхождение цифровой модели с реальностью мгновенно фиксируется аудитом.

В последние годы точечная застройка в казахстанских городах стала одной из наиболее болезненных тем. Новый Строительный кодекс на законодательном уровне закрепляет обязательное участие общественности в принятии решений о застройке, что должно повысить доверие к градостроительной политике.

На фоне рекордного роста строительной отрасли такие реформы стали необходимыми. Дальнейшее развитие без цифрового контроля грозило превратить города в конгломераты объектов с дефицитом инфраструктуры и повышенными рисками для безопасности.

В 2026-2027 годах возможен рост цен на жилье, связанный с дополнительными затратами застройщиков на внедрение цифровых технологий. Однако в долгосрочной перспективе ожидается стабилизация цен: исключение “серых” схем и точный расчет материалов с использованием BIM-систем должны сократить скрытые издержки, которые ранее перекладывались на конечного покупателя.

Trend.az