Yeni tikilən binada mənzil alarkən nələrə diqqət yetirmək lazımdır? - Vəkil məsləhəti

Yeni tikilən binada mənzil alarkən nələrə diqqət yetirmək lazımdır?  Bu mənzil sahibləri kommunlar xidmətlər üçün haqqı necə ödəməlidirlər?

 

Bununla bağlı vəkil İlhamə Həsənovanın təqdimatında Moderator.az -ın "Vəkil məsləhəti" rubrikası təqdim edir: 

Əvvala onu qeyd edim ki,yeni inşa edilən bina İstismar Qəbul Komissiyasına təhvil verilməyibsə  , orada yaşamaq qəti qadağandır.Ona görə də yeni inşa edilən binada mənzil alarkən bu məqama mütləq diqqət yetirilməlidir. Bundan əlavə bina daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmayıbsa, necə deyərlər, ”çıxarış”, ”kupça”yoxdursa, onda mütləq ilkin alqı-satqı müqaviləsi və ilkin çıxarış tələb edin. Yəni hüquqların ilkin qeydiyyatını. Bu sənəd də “kupçadır”. Yəni aldığınız mənzilə dair hüququnuz ilkin qeydiyyata alınır və bu halda həmin mənzili sizə satan şirkət onu sonradan başqasına da sata bilmir.

 

MTK-ların “ev pulu”nu ödəməyən bir və ya iki bina sakininə görə digərlərini hər hansı bir kommunal xidmətdən məhrum etməyə ixtiyarı yoxdur. Bu cür qanunsuzluqlardan yeganə çıxış yolu bina sakinlərinin məhkəməyə müraciət etməsidir. Hər hansı bir yeni tikilən binada yaşayan ölkə vətəndaşı qanunsuz olaraq kommunal xidmətdən mərhum edilə bilməz. Binaları elektrik, qaz və su təchizatı ilə üçüncü tərəf olaraq MTK-lar deyil, başqa müəssisələr təmin edir. Heç bir halda hüquqi cəhətdən komendantların özbaşına bina sakinlərini şəxs və cəm halında ödənişini həyata keçirdiyi kommunal xidmətlərin istifadəsinə qadağa qoymağa səlahiyyəti çatmır. Qaldı ki, mənzil sahiblərinin binanın saxlanması üçün kommunal xidmələrə görə ödəniş etmələrinə, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 138.4-cü maddəsinə əsasən bu haqqın məbləğı həmin bina sakunlərinun yaratdığı mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativinin ümumi yığıncağında müəyyən edilir. Belə bir qurum yaradılmayıbsa çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarı həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında bir ildən az olmayan müddətə müəyyən edilir.

 

Yəni yaşadığınız binada sizdən binanın saxlanması üçün haqq tələb edirlərsə, mütləq bu haqqın müəyyən edilməsinə dair protokol tələb edin. Bu ya mənnzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativinin ümumi yığıncağının protokolu, ya da bina sakinlərinin ümumi yığıncağının protokolu olmalıdır. 

Mənzil  Məcəlləsinin 140.1-ci maddəsinə əsasən mənzil sahibi olaraq binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payınıza mütənasib olaraq iştirak etməyə borclusunuz. Mənzildə yaşamamağınız sizi bu haqqı ödəməkdən azad etmir.

 

Öz növbəsində həmin Məcəllənin 142.1.-ci maddəsi imperativ qaydada göstərir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanmalıdır. Yəni sizdən binanın saxlanmasına görə haqq tələb olunursa,belə bir  haqqın ödənilməsinə görə müqavilə imzalayıb imzalamadığınıza diqqət edin.

 

 

 

Beləliklə, binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət mənzil sahiblərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu onların  ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. (Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsi).

 

Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd olunan normalarından göründüyü kimi, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər.

 

Bununla bağlı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu xüsusilə vurğulayır ki, belə müqavilələrdə müəyyən olunan xərclər və xidmət haqqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır.

 

Onu da qeyd edim ki, mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq qaydada mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü nəzərdə tutmur. Belə ki, Məcəllənin 121.1.-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir.

Lakun çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onları ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsindən azad etmir.

 

Mənzil Məcəlləsinin 137.5-ci maddəsində qeyd edilir ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradıldığı çoxmənzilli binanın mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvü olmayan sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq ödəyirlər.

 

Digər tərəfdən, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti, hətta çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı təbii inhisarda olan malların təminatı ilə (qaz, elektrik, su və s.) bağlı kommunal xidmətlərin satış qiymətini müəyyən etmək səlahiyyətində deyildirlər. Qeyd edilən mallar “Tənzimlənən qiymətlər haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2.1.4-cü maddəsinə əsasən, yalnız müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (Tarif Şurası) tərəfindən müəyyən edilə bilər. Həmçinin, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 28 sentyabr 2005-ci il tarixli 178 saylı qərarı ilə "Qiymətləri dövlət tərəfindən təsdiq olunan malların, işlərin, xidmətlərin Siyahısı" təsdiq olunmuşdur. “Təbii inhisarlar haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 11.1.4-cü maddəsində isə Tarif Şurası tərəfindən müəyyənləşdirilən qiymətləri (tarifləri) dəyişdirən subyektlərin inzibati məsuliyyəti nəzərdə tutulmuşdur.

 

Beləliklə, dövlət inhisarında olan mallarla bağlı göstərilən kommunal xidmətlərin qiyməti yalnız dövlət tərəfindən müəyyən edilir və göstərilən bu cür kommunal xidmətlərin həcmi müvafiq sayğacla hesablanır. Bu cür kommunal xidmətlər çoxmənzilli yaşayış binalarının ümumi istifadədə olan sahələrinə göstərildikdə (dəhlizin işıqlandırılması və s.), bununla bağlı kommunal ödənişlər həmin ümumi sahənin istifadəçiləri (çoxmənzilli binada mənzillərin mülkiyyətçiləri) tərəfindən həyata keçirilir. Həmin kommunal xidmətlərə görə ödənişlər binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətdəki paylarına mütənasib olaraq ödənilir (Mənzil Məcəlləsinin 36.1, 38.2, 140.1 - ci maddələri).

 

Bu baxımdan Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd edir ki, məhkəmələr çoxmənzilli binalarda kommunal xidmətləri həyata keçirən idarəedici təşkilatların fəaliyyəti ilə bağlı yaranan mübahisələri həll edərkən, həmin təşkilatlar tərəfindən ümumi istifadədə olan sahələrdə sərf edilən təbii inhisarda olan malların (qaz, elektrik, su və s.) qiymətinin Tarif Şurası tərəfindən müəyyən edilmiş satış qiymətlərinə müvafiq olaraq kommunal xidmətlərə daxil edilməsinə xüsusi diqqət yetirməlidirlər.

 

Beləliklə Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd edilən normalarının və Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 29 dekabr 2015-ci il tarixli qərarının məzmunundan göründüyü kimi çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsi onların mülkiyyətinə təhvil verildiyi gündən həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin Mənzil Məcəlləsinin 44-47-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydada keçirilən ümumi yığıncağında müəyyən edilən, binanın saxlanması, təmiri xərclərini, həmçinin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsində olan yerlərə görə ödənilməli olan kommunal haqların hər ay üzrə ödənilməsi vəzifəsini daşıyırlar.