Bu il də əmlak bazarında qiymət artımı davam edəcək?

Son illərdə Azərbaycanda mənzil almaq bir çox ailə üçün sadəcə sosial arzu deyil, getdikcə daha əlçatmaz iqtisadi problemə çevrilir. Dünya üzrə inflyasiya, dolların ucuzlaşması və qlobal bazarlardakı bahalaşma daşınmaz əmlak sektoruna da təsir edib.  Lakin Azərbaycanda mənzil qiymətlərinin artımı təkcə qlobal proseslərin nəticəsi deyil.

 

 

 

 

“Bu proses əmlak bazarından da yan keçməyib. Dünyada daşınmaz əmlak qiymətləri sürətlə yüksəlir. Lakin Azərbaycanda əmlak qiymətlərinin artımında xüsusi bir nüans mövcuddur. Bu artım təkcə bazar tələbi ilə deyil, həm də inzibati tənzimləmələrlə birbaşa bağlıdır. Məhz bu amil qiymətlərdə kəskin sıçrayış yaradıb və bu, əslində pozitiv tələbdən yaranan nəticədir. 2020-ci ildən etibarən yaşayış binalarının tikintisi ilə bağlı yeni qaydalar tətbiq olunub. Əhalidən çoxsaylı şikayətlər daxil olurdu ki, binalar bir-birinə həddindən artıq yaxın inşa edilir, həyət sahəsi və parkinq yoxdur, yaşayış mühiti sıx və narahatdır. Bu səbəbdən 2020-ci ilin yanvarından sonra verilən tikinti icazələrində əmsallar (koefisentlər) ciddi şəkildə məhdudlaşdırıldı. Maksimal tikinti əmsalı 2,2 olaraq müəyyən edildi. Bu isə o deməkdir ki, əvvəllər bir hektar torpaq sahəsində 65–70 min kvadratmetr tikinti aparmaq mümkün idisə, indi bu rəqəm təxminən 22 min kvadratmetrə endirilib. Nəticədə eyni torpaq sahəsində inşa edilə bilən mənzil sayı kəskin azalıb, torpağın vahid kvadratmetrə düşən dəyəri isə sürətlə yüksəlib. Bu da avtomatik olaraq mənzil qiymətlərinin artmasına səbəb olub.

Bundan əlavə, vergi yükünün artması da qiymətlərin bahalaşmasına ciddi təsir göstərib. Əvvəllər tikinti şirkətləri üçün sadələşdirilmiş vergi rejimi mövcud idi. Hazırda isə bu mexanizm ləğv edilib. İndi tikinti sektorunda 18 faiz əlavə dəyər vergisi (ƏDV) və 20 faiz mənfəət vergisi tətbiq olunur. Bu isə layihələrin maya dəyərini artırır və sonda bütün bu yük alıcıların üzərinə ötürülür”.

 

 

“Hazırda ipoteka və istehlak kreditləri üzrə faizlər yüksəkdir ki, bu da alıcılıq qabiliyyətini zəiflədir. Lakin iqtisadiyyatda ümumi sabitlik qorunarsa və ya artan xətt üzrə inkişaf davam edərsə,  sadəcə mövcud vəziyyət saxlanılarsa belə, əmlak qiymətlərində artım tendensiyası davam edəcək. Çünki tikinti və torpaq üzrə maya dəyərləri artıq o qədər yüksəlib ki, əvvəlki illərlə müqayisədə tikinti sektorunda gəlirlilik xeyli azalıb. Beş-altı il əvvəlki yüksək karlılıq artıq mövcud deyil.

Əmlak qiymətlərində eniş yalnız iqtisadiyyatla bağlı kənar və ciddi şoklar – devalvasiya, maliyyə böhranı və ya dərin iqtisadi tənəzzül kimi hallar baş verdiyi təqdirdə mümkün ola bilər. Bu cür ssenarilər isə nə əhali, nə biznes, nə də dövlət üçün arzuolunandır.

Digər mühüm reallıq ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakın bahalaşması əhalinin real gəlirlərinin artım tempini xeyli üstələyir. Bu isə sosial və iqtisadi baxımdan ciddi problemdir. Əslində sağlam bazar o zaman formalaşır ki, ölkədə iqtisadi inkişaf əhalinin real gəlirlərinin artımı ilə paralel getsin və insanlar bahalaşan əmlakı, eləcə də digər istehlak mallarını rahatlıqla ala bilsinlər.

Şəhərsalma və Memarlıq ili çərçivəsində isə artıq bazara müəyyən “spoyler” mesajlar verilir. Görünən odur ki, bundan sonra “harada gəldi, necə gəldi” tikinti praktikasına ciddi məhdudiyyətlər qoyulacaq. Ayrı-ayrı binaların yox, daha çox planlı yaşayış komplekslərinin inşasına üstünlük veriləcək. Həyətində məktəbi, bağçası, sosial infrastrukturu olan, memarlıq layihələri əvvəlcədən düşünülmüş bu cür komplekslər şəhər mühitinin keyfiyyəti baxımından olduqca müsbət tendensiyadır”.

 

 

“Əsas səbəb bu, sektorun vahid “üst qurum”unun olmamasıdır. Bu gün tikinti şirkətləri eyni anda 7–8 müxtəlif dövlət qurumundan asılı vəziyyətdədir: Fövqəladə Hallar Nazirliyinin tikintiyə nəzarət strukturları, Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi, yerli icra hakimiyyətləri, Əmlak məsələləri üzrə qurumlar, Azərsu, Azərişıq, Azəriqaz, yol təsərrüfatı və digər strukturlar. Bu qurumların hər biri bir-birindən müstəqildir, amma onların hamısından eyni vaxtda asılı olan tərəf tikinti şirkətləridir. Halbuki bank sektorunda Mərkəzi Bank, səhiyyədə Səhiyyə Nazirliyi və TƏBİB, kənd təsərrüfatında Kənd Təsərrüfatı Nazirliyi kimi vahid idarəedici mexanizmlər mövcuddur. Eyni yanaşma şəhərsalma və inşaat sahəsinə də tətbiq edilməlidir. Azərbaycanda da Türkiyədə olduğu kimi, Ətraf Mühit və Şəhərsalma Nazirliyi yaradılmalı, bütün bu sahə bir mərkəzdən idarə olunmalıdır. Belə bir qurum həm məsuliyyət daşıyar, həm islahatları koordinasiya edər, həm Nazirlər Kabineti qarşısında sektorun problemlərini qaldırar, həm də milli mənzil siyasətinin formalaşmasında əsas söz sahibi olar. Vahid, güclü və səlahiyyətli bir institut olmadan bu sahədə sistemli inkişaf mümkün deyil”.