Kirayə mənzil  bazarında xaos: Müqaviləsiz evlər, gizli gəlirlər və dövlətin itirdiyi vergilər

Sentyabr ayında yeni  tədris ilinin başlanması ilə Bakıya on  minlərlə tələbə üz tutacaq. Bu isə  kirayə mənzil bazarında hərəkətliliyi daha da  artırır. Təbii ki, ən vacib məsələlərdən biri kirayə müqaviləsinin bağlanmasıdır.  Bəs kirayə müqaviləsi olmadan mənzildə yaşamaq hansı riskləri daşıyır və kirayəçinin hüquqları necə qorunur? Ev sahibi kirayəçini istənilən vaxt mənzildən  çıxara bilərmi?

 

“Azərbaycan regionda bu baxımdan ən aşağı göstəriciyə malik ölkələrdən biridir. Məsələn, Moskvada 100 min dollara alınan mənzili təxminən 850 dollara kirayə vermək mümkündür. Bakıda isə 100 min dollara aldığınız mənzili maksimum 350 dollara icarəyə verə bilirsiniz. Yəni passiv yatırım baxımından Bakı o qədər də cəlbedici deyil”.

 

 

“Standartlara görə, hər yeddi ildən bir kapital təmir aparılmalıdır. 100 kvadratmetrlik evin kapital təmiri isə təxminən 55 min manata başa gəlir. Bu səbəbdən kirayə qiymətləri elə müəyyən edilməlidir ki, sahibkara həm gəlir gətirsin, həm də təmir xərclərini qarşılamağa imkan versin”.

 

 

“Bakı şəhərinin mərkəzi rayonlarında bir kvadratmetr mənzilin qiyməti təxminən 4 min manatdır. Bu, minimal əmək haqqından 12 dəfə yüksəkdir. 100 kvadratmetr mənzil almaq üçün isə orta aylıq əmək haqqından 4 dəfə artıq gəlir tələb olunur. Hazırda Bakıda orta aylıq əmək haqqı 1075 manatdır. Bu isə onu göstərir ki, əmlak qiymətləri uyğundur, lakin gəlirlərimiz kifayət qədər deyil”.

 

Ekspert vurğulayıb ki,  tələbələrin əsasən Bakıya üz tutmasının səbəbi ölkə universitetlərinin böyük əksəriyyətinin paytaxtda yerləşməsidir. Bakı həm gəlirlərin, həm də əmlak qiymətlərinin yüksək olduğu bir məkandır və bu da bölgələrdən gələn tələbələrin kirayə mənzil tapmasını çətinləşdirir. Tələbələrin aylıq gəlirləri Bakıda yaşayan ailələrin gəlirləri ilə müqayisədə xeyli aşağıdır. Onlar qeyri-bərabər gəlir şəraitində mənzil axtarmağa məcbur qalırlar. Bu isə kirayə bazarında əlavə problemlər yaradır. Eyni zamanda ev sahibləri tələbələrə mənzil verməyə o qədər də meylli deyillər. Çünki gənclər bəzən məsuliyyət hiss etmir və ona görə də tez-tez  mənzilin təmirinə ehtiyac yaranır. Ona görə də ev sahibləri daha çox ailələrə üstünlük verirlər.

 

 

“Azərbaycanda hər il təxminən 140–200 min kirayə tranzaksiyası baş verir. Lakin bunların əksəriyyəti rəsmiləşdirilmir. Çünki icarəyə verilən mənzillərdən 14 faiz ödəmə mənbəyindən vergi tutulmalıdır. Onsuz da çətinliklə kirayə haqqı ödəyən tələbələrin və ya sadə vətəndaşların bu yükü daşıması mümkün deyil. Nəticədə vergi yükünün ağırlığı müqavilələrin rəsmiləşdirilməsinə mane olur. Yüksək vergi siyasəti əksinə, dövlətin gəlirlərini artırmır. Dünyanın heç bir ölkəsində yüksək vergi qoymaqla çox vergi toplanmayıb. Əksinə, insanlar müqavilə bağlamaqdan yayınır və dövlət də real gəlir əldə etmir. Bu gün Azərbaycanda illik 200 minə yaxın kirayə müqaviləsi vergidən kənarda qalır”.

 

 

“Cənab Prezidentin də vurğuladığı kimi, Azərbaycanda təxminən 500 min civarında çıxarışı olmayan mənzil var. Bunların bir hissəsi çoxmənzilli yaşayış binalarında, digər hissəsi isə bələdiyyə torpaqlarında tikilmiş həyət evləridir. Belə mənzillərin çıxarışı olmadığına görə notarial qaydada icarə müqaviləsi bağlana bilmir.

Məsələni həll etmək üçün dövlət müəyyən addımlar atmalıdır. Vergilər Komitəsi icraedici orqan kimi sadəcə mövcud qaydaları tətbiq edir, amma təəssüf ki, təşəbbüslə çıxış etmirlər. Biz təklif edirik ki, obyekt icarələri ilə mənzil kirayələri bir-birindən fərqləndirilsin. Çünki obyekt icarələrində ödənilən vergi sahibkar tərəfindən müəyyən qədər əvəzləşdirilə bilir, lakin mənzil kirayəsində bu mümkün deyil. Daha ədalətli və məntiqli yol kirayə mənzillər üçün verginin azaldılması ola bilər. Məsələn, aylıq kirayə dəyərinin 2–3 faizi həcmində vergi tətbiq edilsə, həm ev sahibləri bu ödənişi könüllü şəkildə həyata keçirəcək, həm də kirayəçi müqavilə ilə öz hüquqlarının qorunduğunu biləcək. Belə olduqda nə ev sahibi istədiyi vaxt kirayəçini çıxara biləcək, nə də tərəflər arasında əlavə mübahisə yaranacaq. Çıxarışı olmayan mənzillərin icarəyə verilməsi rəsmi uçota düşmədiyindən həm dövlət, həm də bazar iştirakçıları zərər görür. Əgər icarə müqaviləsi rəsmiləşsə, iqtisadiyyatımız üçün böyük üstünlükdür, çünki beləliklə əmlak sahəsi kölgədən çıxarılmış olur. Bu model tətbiq olunsa, dövlət büdcəsi də qazanc götürəcək.  Bu zaamn notarial xidmət haqları ödəniləcək, Maliyyə Nazirliyi kimin nə qədər gəliri olduğunu aydın görəcək. Təxminən 200 minə yaxın ev sahibi eyni zamanda bank sistemi üçün də sığorta və kreditləşmə baxımından şəffaf müştəri bazasına çevriləcək”.

 

 

“Bu məsələdə müəyyən maraqlı dairələr çıxarışların verilməsini ləngidir. Bu artıq bizim səviyyəmizdə həll olunası məsələ deyil, daha yüksək instansiyalarda tədbirlər görülməlidir. Çıxarışı olmayan, amma faktiki mövcud olan mənzillərin də icarəyə verilməsi üçün alternativ mexanizm tətbiq olunsa, daha yaxşı olar. Qiymətləndiricilər Assosiasiyası bu prosesə cəlb edilə bilər. Qiymətləndiricilər Assosiasiyası  həmin mənzili qiymətləndirsin, bunun əsasında da icarə müqaviləsi bağlansın. Belə olan halda həm kölgə iqtisadiyyatı azalar, həm də dövlət büdcəsinə ciddi vəsait daxil olar”.

 

Ekspert sonda əlavə edib ki, istər kirayəçi, istərsə də ev sahibi müqavilənin rəsmiləşdirilməsində maraqlıdır. Amma bunun qarşısında çox ciddi əngəllər var. Yaxşı olar ki, bu sahədə müvafiq tədbirlər görülsün.